HAZİNE ARAZİLERİ SATILARAK ÜLKE EKONOMİSİNİ KURTARACAK KAYNAK DEĞİLDİR
HAZİNE ARAZİLERİ SATILARAK ÜLKE EKONOMİSİNİ KURTARACAK KAYNAK DEĞİLDİR
Bir süre önce basına yansıyan hazine arazilerinin satışının durdurulması yönündeki Maliye Bakanlığı Genelgesi nedeniyle kamuoyunda oluşan eksik bilgilenmenin ve yanlış anlamanın giderilmesi gereksinimi doğmuştur. Bu amaçla TMMOB Şehir Plancıları, Harita ve Kadastro Mühendisleri, Mimarlar ve Ziraat Mühendisleri Odalarınca yürütülen kapsamlı bir çalışma sonucu elde edilen rapor ekte kamuoyunun bilgi ve değerlendirmelerine sunulmaktadır. Odalarımızca, hazine arazilerinin satışının durdurulması yönündeki bir girişim olumlu karşılanmakla birlikte, Bakanlığın bu Genelgesi ile, kamuoyuna sadece bu boyutu ile yansıtılandan farklı bir durum olduğu tespit edilmiştir.
Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki; Maliye Bakanlığı’nın hazineye ait taşınmazların satış işlemlerini durdurmasına ilişkin “yetki devri iptali” konulu 03.05.2006 gün ve 18303 sayılı genelgesi, 4070, 4071, 4072 ve 4706 sayılı kanunlarla satılan hazine taşınmazlarının satış işlemlerini durdurmamaktadır. Raporda belirtildiği üzere, hazine arazilerinin satışını düzenleyen bir çok düzenleme bulunmakta olup, durdurulan işlem, “İhale Kanunu ve Devlete Ait Taşınmaz Mal Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecrimisil ve Tahliye Yönetmeliği” uyarınca yapılan satış işlemleridir. Tahsis, kiralama ve irtifak hakkı işlemleri ise Genelgede söz edilmediğinden, yasa ve yönetmelik çerçevesinde devam etmektedir.
İlk bakışta Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün Belediye ve Mücavir alan sınırları içerisi bulunan, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı dışında kalan Hazineye ait taşınmazların satış ihalelerini durduran bu Genelgesi, planlamanın önemsendiğini düşündürmektedir. Ancak, Genelgenin içeriği ve Maliye Bakanı’nın açıklamaları incelendiğinde, tek amacın kamu topraklarına yalnızca ekonomik bir değer olarak bakıldığı, hazine arazilerinin bireysel mülkiyete satışına aracılık ederek daha yüksek fiyattan satış yapmanın hedeflendiği görülmektedir. Oysa, kent ve kamu topraklarına sadece ekonomik bir değermiş gibi bakıp, bu arazileri daha çok rant getirecek unsurlar olarak “pazarlamak”, kentsel yaşamın gerektirdiği “kullanım değeri” nitelikli pek çok düzenlemenin hayat geçmesini engellemektedir.
Hazine’ye ait taşınmaz malların satılması gerektiği düşüncesi; söz konusu taşınmaz malların genellikle işgale uğraması ve bu işgallerin giderilememesine ve satış suretiyle gelir sağlanması şeklinde özetlenebilecek iki gerekçeye dayandırılmaktadır. Oysa, Hazine’ye ait taşınmaz mallara yönelik işgallerin önlenememesi, bunların satılarak elden çıkarılmasının en doğru ve rasyonel çözüm olarak kabulünü değil, işgalleri önleyecek etkili ve caydırıcı düzenlemelerin yapılarak titizlikle uygulanmalarının sağlanmasını gerektirmektedir. Bu önlem de kesinlikle, her araziyi planlamak ve bu yolla satışa sunarak elde edilecek geliri artırmak olmayacaktır.
Günümüzde Türkiye topraklarının %54.7’sinin hazineye ait olduğu sürekli gündemde tutulmaktadır. Oysa bu hazine arazilerinin %46,2’si devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan dağlarımızı, taşlıklarımızı, kumluklarımızı, bataklıklarımızı, ormanlarımızı ifade etmektedir. Türkiye’de hazinenin özel mülkiyetindeki araziler ise sadece %8.5 olup, çoğu kez yüksek eğimli, taşlık vb. yerleşime açılmayacak nitelikteki bu araziler, planlarda genellikle açık-yeşil alanlar ya da kentsel sosyal donatı alanı olarak değerlendirilmektedir.
Bu alanların satış yoluyla bireysel mülkiyete konu edilmesi, hazine arazilerini satın alarak mülkiyet hakkı elde eden yatırımcıların normalde yerleşilemeyecek alanların kullanıma açılması yönündeki baskı ve taleplerini gündeme getirmektedir. Maliye Bakanlığının da tespit ettiği bu durum açıkça, yatırımcının imarsızken alıp, plan yapılmasını sağlayarak yüksek rantlar elde etmesiyle sonuçlanan bir “arsa-arazi spekülasyonu”dur. Kentsel toprakların rant baskısı ve spekülasyonlar altında elden çıkması ve kentlerin yaşam kalitesini arttıracak sosyal donatıların hayata geçmemesini de beraberinde getiren bu vahim süreç, kentlerin çevresinde iltimas geçilmiş ve kamusal altyapı yatırımlarının da getirilmesi anlamında yerel yönetimlere emrivaki yaratmış korunaklı sitelerde gözleneceği gibi, yapılaşmamış ancak hazine arazileri üzerindeki “yüzen rant” üzerinden yaratılan toprak zenginlerinden de okunabilecektir. Ancak, daha vahim olanı, bu sorunu tespit eden Maliye Bakanlığının, kentsel toprakları ve kent yaşamının kalitesini tüketen bu sürece müdahale edip, kamu arazilerinin böylesi bir köşe dönme sürecine konu olmasını engellemek yerine, bu göreve bizzat kendisinin soyunmasıdır.
Kamuya düşen bu arazileri planlayıp ya da planlamadan satmak yerine öncelikle kamu elinde tutmak olmalıdır. Kamu arazilerinin planlanıp satılmasıyla, planlanmadan önce satılması arasındaki tek fark, plan sonrası oluşacak rantın kamu elinde kalmasıdır. Bu değerin kamu elinde kalması elbet önemlidir ancak devletin sadece bu ekonomik değerle sınırlı olmayan görev ve sorumlulukları düşünüldüğünde, yapılması gerekenin bu arazileri satmak yerine olabildiğince kamu elinde tutmak olduğu rahatça anlaşılacaktır.
Kentlerimizde çoğu kez, park,okul, sosyal tesis vb sosyal donatı alanlarının oluşamaması, ya da eksikliğinden şikayet etmekteyiz. Oysa, bu sosyal donatıların oluşturulmasını ve kentsel yaşam kalitesinin yükseltilmesini sağlamak anlamında görevli olan kamu, bunu gerçekleştirebilmek adına elinde bulunan en önemli araçtan vazgeçmekte, bu arazileri plan sonrası bireysel mülkiyete konu ederek yeni konut ve iş alanlarının açılmasını sağlamaktadır. Böylesi bir süreç, İmar Kanunu’nun ve şehircilik ilkelerinin tanımladığı ve kentsel yaşamın gerektirdiği tüm sosyal donatı alanlarının oluşturulamamasının kamu eliyle teşvik edildiği biçiminde yorumlanabilir. Kamunun bu arazileri yol, otopark, okul yeşil alan yapmak için sattığı yatırımcılardan daha sonra çok daha yüksek ücretlerle almak zorunda kalmaması için, bu satışlardan vazgeçmesi çok daha akılcı, ekonomik ve kent ve kent halkı lehine bir durumdur.
Diğer taraftan; Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallardan satılabilir nitelikte olanların miktarı, kamuoyunda sanıldığı kadar çok olmayıp, bunların önemli bir bölümü imar planı kapsamı dışında kalmaktadır. Hazine taşınmaz mallarının yüzölçümü açısından yarısından fazlasını, bir kamu hizmetinin görülmesi maksadıyla genel, katma ve özel bütçeli kuruluşlara tahsis edilmiş taşınmaz malların oluşturduğu bilinmektedir. Bu durumdaki taşınmaz malların tahsisleri kaldırılmadan satışa konu edilmeleri olanaklı değildir. Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların önemli bir bölümünü ise, tarım arazileri oluşturmaktadır.
Hazine mülkiyetindeki arazilerden tarımsal amaçlı satışlar dışında kullanılacakların, kentin yerleşik ve gelişme alanlarından kopuk bir konumda bulunması, bu arazilerde Bakanlık genelgesi uyarınca kent bütünü gerekliliklerine ve gereksinimlerine bakılmaksızın belediyeye kaynak yaratmak amaçlı “rant paylaşımı amaçlı sahte planların” yapılması sonucunu doğuracaktır. Bu planlama kuramı ve kurumuna büyük zarar verecek yaklaşımın kentlerimize de bir çok sakınca ve emrivaki ile geri döneceği açıktır. Dolayısıyla hazine arazilerinin rantının kamuda kalmasını hedefliyor görünen bu Genelge, arsa spekülasyonunun devlet eli ve aracılığıyla yapılıp bundan devletin de pay alması noktasına ulaşmakta, arazinin kamu elinde olmasına dayalı olumluluk, kente maliyetleri, kent makroformuna etkileri ve altyapı maliyetleri açısından olumsuzluğa dönüşebilmektedir. Özetle, satışa konu olan arazilerin mutlaka planlanması zorunluluğu kamuya kaynak kazandırayım derken kamu yararı ile çelişen sonuçlar doğurmaktadır.
Hazine arazilerinin % 8.96’sını oluşturan 177 bin 627’sinin, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarının yapıldığı bilinmektedir. Diğer taraftan izlenen yanlış politikalar sonucunda gündeme gelen hatalı yasal düzenlemeler ile gerçekleştirilen ve gecekonduların işgal ettiği kamu arazilerinin satışı ile sonuçlanan af yasaları, büyük kentlerdeki hatırı sayılır miktarda hazine arazisinin kamuya hiçbir geri dönüş olmaksızın özel mülkiyete dönüşmesi sonucunu yaratmıştır. Özellikle 2981 sayılı yasa kapsamında yapılan ıslah imar planları sonucunda büyük miktarda hazine arazisinin gecekondu sahiplerine arsa olarak devri gerçekleşmiştir. Bu alanlarda kamuya herhangi bir dönüşün olmaması, kamunun dönüşen gecekondu bölgelerinde okul, sağlık ocağı vb sosyal donatı alanı yapabilmek için daha önce kendisine ait olan ancak işgal edildikten sonra affedilmiş arazileri satın alması biçiminde cereyan edebilmiştir. Bu süreç, kamu arazilerinin bireysel mülkiyete konu edilmesinden önce çok daha iyi düşünülmesi gerektiğini çarpıcı biçimde ortaya koymaktadır. Zira planların hayata geçebilmesi ve yaşam standartı yüksek çevrelerin oluşabilmesi anlamında kamu elindeki araziler ne kadar büyük olanak sunmaktaysa, bu arazilerin bireysel mülkiyete konu olması yitirilen olanaklar yanında kamunun sırtına yüklenen yeni maliyetler anlamına da gelmektedir.
Sorun böyle algılandığında hazine arazilerinin bir anlık ekonomik kaygı ile “sat-kurtul” yaklaşımı ile elden çıkarılmasının aslında kamu yararına uygun olmadığı görülecektir. Devletin anayasa ile tanımlı sağlıklı yaşam çevreleri oluşturma görevi ve şehircilik ilkeleri bağlamında bir değerlendirme, bu arazilerin planlı ya da plansız olarak satılmasıyla elde edilecek gelirden çok daha öncelikli ve üstün bir kamu yararının bulunduğunu göstermektedir. Buna göre, kamu elindeki arazilerin gerçek planlama çalışmalarına konu edilmesi, hazine arazileri üzerindeki işgallerin durdurulması yönünde etkin önlemler alınması, raporda açıklandığı üzere, yerel yönetimlerin hazine arazileri üzerindeki suiistimallerin önlenmesi, kamunun en temel görevi olduğu gibi, hazine arazilerinin verimli değerlendirilmesi anlamında da kaçınılmaz bir gerekliliktir.
Hazine arazilerinin satışı konusunda gündeme gelen gelişmeler ve satış işlemlerinin plana dayalı yapılması ve bu husustaki değerlendirmelerin Maliye Bakanlığı’nca sürdürülmesi konusunun, planlamanın kademeli birlikteliği ilkesine dayalı bir bakış açısı ile de değerlendirilmesi gerekmektedir. Planlamaya konu olacak arazilerin alt ölçekte planlarını yönlendirecek üst ölçekte planlar olmadığı sürece, alt ölçek planların hangi amaca konu olacağı konusunda belirsizlikler kaçınılmaz olacaktır. Dolayısıyla, planlayarak satışa sunma hedefi yanlış bir noktaya da varabilecektir. Farklı bir anlatımla, hazine arazileri, her koşulda, satılsa dahi kamuya fayda sağlamalıdır. Kamuya faydanın ise sadece bu arazilerin satış değeri ile ölçülmesi ise yukarıda açıklandığı üzere “sığ”, “sorunlu” ve “günübirlik” bir yaklaşımın yansımasıdır.
Ülke topraklarını ve de Hazine arazilerini, “2B” örneğinde de görüleceği gibi, daha çok rant ve daha çok gelir getirecek unsurlar olarak pazarlamayı hedeflemek, hazine arazilerini “rant kapısı” olarak görmek, ileriye dönük olarak ortak kentsel ve kırsal gereksinimler için kamu yararına kullanmayı engelleyici bir eylemdir. Burada önemli olan planlı ya da plansız, kamu arazilerinin kamunun tasarrufunda ve kullanımında kalmasını sağlamaktır.
Bilimsel ve toplumsal gerçekler, kentlerin gelişme bölgelerinde bulunan taşınmaz malların, imar planı kapsamında kalsın veya kalmasın, satışlarının yapılması ve bu konuda da aceleci davranılmasının kamu yararına uygun olmadığını göstermektedir. Ekli raporda ayrıntıları sunulduğu üzere, 2003 tarihli TBMM 22. Dönem “Yolsuzlukların Sebeplerinin, Sosyal ve Ekonomik Boyutlarının Araştırılarak Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Amacıyla Kurulan Meclis Araştırması Komisyonu” Raporu da, kamu arazilerinin kamunun elinde kalmasının yararlarına işaret etmekte, her şeye rağmen satış mantığı ile doğru bir hedefin yakalanamayacağını kabul etmektedir.
Tüm bu değerlendirmeler sonucunda şunlar söylenebilir;
Kamu arazileri hepimizindir. koşulsuz ve kısıtsız bireysel mülkiyete konu edilmesi, kamu ve toplum yararının unutulduğunun bir göstergesidir.
Rant Kapısı Olan Sadece İmarsız Hazine Arazileri Değil Giderek Tüm Kent Topraklarıdır.
Hazine Arazilerinin İmar Planları Yapıldıktan Sonra Satılması Gerçek Planlama Çalışmaları Yerine Arsa-Arazi Spekülasyonlarını Beraberinde Getirecektir.
Planlama Kent Topraklarından Daha Çok Rant Elde Edilmesini Sağlayacak Bir Araç Değildir.
Devlet Kamu Elindeki Arazi Varlığını Kamu Yararına Kullanmakla Görevlidir. Eldeki Kamu Varlığının Fütursuzca Tüketilmesi, Bundan Sonra Üretilecek Tüm Planların Uygulanmasını da Şimdiden İmkansız Hale Getirecektir.
Kente ve Kentsel Topraklara Sadece “Ekonomik Değeri” İle Bakılması, Kentleri Yaşanılamaz Hale Getirecektir. “Kullanım Değeri” Unutularak Kent ve Kamu Yararına Bir Planlama Yapılamaz.
Bu bağlamda; kamu yararına ve toplumsal çıkarları gözeten ilkeler şöyle sıralanabilir:
a) Hazine arazileri, kentsel ve kırsal ortak gereksinimler için kullanılmak üzere kamunun tasarrufunda olmalıdır. Bu nedenle, hazine arazilerinin satışından vazgeçilmeli, kamu elindeki arazi varlığı kamu yararına kullanılmalıdır.
b) Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, satış dışında başka yöntemlerle de değerlendirilmesi ve özellikle tarım arazilerinin ekonomik faydasının elden çıkarılmadan kamuya aktarımını sağlayacak yöntemler bulunmalıdır.
c) Planlama, kent topraklarından daha çok rant elde edilmesini sağlayacak bir araç olarak kullanılmamalı, işlevi yıpratılmamalı, bilimsel ölçütlerle toplum yararına ve planların kademeli birlikteliği ilkesi korunarak yaşama geçirilmelidir.
d) Kamuya ait taşınmaz mallarının korunması, yönetimi ve gerektiğinde elden çıkarılmasına ilişkin düzenleyici ve caydırıcı konular tek bir yasada toplanmalı, işgaller için verilecek caydırıcı nitelikteki cezalar, uygulanacak işlemler bu yasada yer almalı ve ödünsüz uygulanmalıdır.
f) Tarımsal amaçlı kullanılan Hazine’ye ait taşınmazların tahsisinde öncelik topraksız ya da yeterli toprağı olmayan ailelere tanınmalıdır. Bu araziler büyük mühendislik projelerinde kamulaştırma amaçlı arazi toplulaştırmasında kullanılmak üzere elde tutulmalı mülkiyet devri yapılmamalıdır. Karayolu, demiryolu, gölet, baraj, hava meydanı gibi büyük mühendislik projelerinde bugüne değin ülkemizde uygulanan kamulaştırma yöntemi bir yandan tarımda üretim yapmak isteyen çiftçi aileleri üretim dışına atmakta; diğer yandan kamunun çok yüksek kamulaştırma bedelleri ödemesine, ödemeleri zamanında yapamadığı için de kamu kuruluşlarımızın Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinde ceza ödemeye mahkum edilmesine neden olmaktadır. Oysa gelişmiş ülkelerde yapıldığı gibi, hazine arazileri bu amaçlarla elde tutulmalı, bunun yanında büyük mühendislik projelerinin uygulanacağı alanlarda yetkili kamu kuruluşu gerektiğinde önceden arazi satın alarak yeterli arazi stokunu gerçekleştirerek arazi toplulaştırması yapmalı, böylece hem büyük mühendislik projeleri kamulaştırmasız uygulanabilmeli, hem de planlı tarım parselleri oluşturulmalıdır.
Tüm bu gerekçelerle, söz konusu “pazarlama” ve “satış” işlemlerine planlama araç ve bahane edilmemeli, bu sürecin arkasındaki “rant” ve kentsel yaşamı tüketecek sorunlu ve kasıtlı bakış açısı kamuoyu tarafından algılanmalıdır. Hazine arazilerinin satılarak ülke ekonomisini kurtaracak kaynak olmadığı, satılanın sadece hazine arazileri değil bir anlamda ülkenin ve kentlerinin geleceği olduğunun farkına varılmalıdır.
TMMOB Şehir Plancıları Odası Yönetim Kurulu
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yönetim Kurulu
TMMOB Mimarlar Odası Yönetim Kurulu
TMMOB Ziraat Mühendisleri Odası Yönetim Kurulu